-

RIMANI SEMPRE IN CONTATTO CON LATOOSCURO-TRADING.COM TWITT

lunedì 29 aprile 2019

Bond oggi: Btp vs mattone, confronto di sempre. Con nuovi dubbi


Il passato è stato inesorabile, con l’investimento immobiliare nettamente più redditizio rispetto a quello in titoli di Stato grazie soprattutto alla rivalutazione del capitale impegnato. Poi è arrivato il Quantitative Easing, che ha fatto correre le quotazioni dei Btp (riducendone gli yield ai minimi storici) e messo al tappeto – complice la crisi economica – il mattone.
E ora? Con i nostri Buoni del Tesoro ballerini e orientati verso rendimenti più elevati, i piccoli e medi risparmiatori si chiedono se non convenga puntare di nuovo sull’obbligazionario governativo oppure se all’opposto la soluzione dilagante degli affitti a breve sia un’alternativa dalla maggiore stabilità nel tempo.

Il confronto si sta quindi spostando dall’aspetto redditività a quello solidità dell’investimento.

Dibattito aperto

E’ indubbio che sia l’uno sia l’altro asset continuano a manifestare pregi e difetti per chi guarda al lungo termine. Se i Btp comportano due punti interrogativi, volatilità dei corsi e ipotetico rischio di ristrutturazione del debito italiano in presenza di crisi sistemiche, è pur vero che si avvantaggiano per una tassazione agevolata (12,5% contro il 21% della cedolare secca), una facilità di scambi sul secondario, una maggiore flessibilità di investimento - grazie all’attuazione di piani di acquisto - e un’erogazione cadenzata e costante dei flussi cedolari.

Il possesso di un immobile a scopo di affitto – con il breve che ormai prende il sopravvento per chi cerca maggiore redditività – comporta invece più rilevanti oneri gestionali e burocratici, necessità di continui rinnovi contrattuali, utilizzo di intermediari (agenzie o piattaforme di locazione che siano) e incertezze di redditività in alcuni periodi dell’anno, soprattutto se la casa è dislocata in località turistiche.
Il dibattito sulla convenienza dell’uno o dell’altro resta quindi aperto. 

Rendimenti a raffronto

La profittabilità rimette però in gioco quanto appena detto. Una buona gestione immobiliare può portare a proventi netti leggermente più elevati, quantificabili in un 2,5-2,8% sul capitale investito, con qualche modesto margine di rivalutazione nel tempo se la “location” è favorevole, mentre i Btp si collocano oggi – per la scadenza consigliabile del decennale – a un 2,6% lordo, equivalente a un 2,27% netto.

E’ vero che si tratta di un valore instabile, data la continua variazione delle quotazioni, ma un suo eventuale incremento corrisponderebbe comunque a un rialzo del rischio, vero fattore di incertezza per questo tipo di investimento.

La variabile è un’altra ma trascurata

In realtà il confronto deve tenere conto di un aspetto importante bensì dimenticato, che si chiama variabile inflazione.
Dimenticata dai più, sull’onda delle incaute dichiarazioni dei media generalisti ma anche finanziari e delle rassicurazioni della Bce, potrebbe rialzare all’improvviso la testa, come già accaduto nel corso del 2018, benché con dimensioni contenute. In questo caso meglio i titoli di Stato o l’immobiliare? Entrambi hanno potenzialità di indicizzazione ai rialzi del costo della vita – nel primo caso con l’utilizzo degli “inflation linked” – ma inaspettatamente garantisce più margini il mattone in locazione corta, i cui introiti si adattano con maggiore facilità, pur in presenza di una concorrenza diventata implacabile.

Ecco la vera incertezza è proprio questa: mentre i Btp, con tutte le loro debolezze, un flusso cedolare lo garantiscono, l’immobiliare deve affrontare le titubanze di un mercato altalenante e che richiede continui riaggiornamenti qualitativi dell’offerta e quindi progressivi reinvestimenti, aspetto spesso trascurato da chi confronta i due diversi asset.

Un bilancio in realtà instabile

Se i numeri portano alla conclusione di una maggiore redditività dell’investimento immobiliare, che rende comunque solo per collocamenti fino ai 200.000-250.000 euro, visto che oltre si entra in un altro mondo, la valutazione complessiva va a favore dei titoli di Stato.

Ancor più se gestiti attivamente, opzione imprescindibile per adeguarsi a un mercato volatile, anche se ciò richiede una conoscenza specifica che solo pochi hanno. In realtà nessuno dei due fronti è in grado di garantire certezze al 100% e ciò rischierà di accentuarsi nei prossimi anni, facendo sorgere il dubbio che entrambi appartengano a un’epoca di investimenti in viaggio verso un lento declino. 
Fonte: News Trend Online

Nessun commento:

Posta un commento

LA SETTIMANA CALENDARIO RISULTATI UTILI SOCIETA' QUOTATE

Calendario Utili fornito da Investing.com Italia - Il Portale di Trading sul Forex e sui titoli di borsa.