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venerdì 12 ottobre 2018

730 e mutui, i costi che puoi 'tagliare'

Quali sono le spese ammesse in detrazione fiscale oltre agli interessi del mutuo? Come noto, sebbene in questi giorni l'argomento di una sua riduzione sia molto discusso dal governo, l’articolo 15 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) prevede per le persone fisiche uno sgravio Irpef pari al 19% degli interessi passivi sui mutui garantiti da ipoteca contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, con un tetto massimo su cui calcolare il bonus di 4.000 euro annui (quindi detrazione massima pari a 760 euro). L’agevolazione si estende però ai “relativi oneri accessori”. Diventa quindi molto importante per chi sottoscrive un mutuo capire quali siano le voci di spesa che possono rientrare nel beneficio fiscale. A stilare un breve vademecum sono Mutui.it e Facile.it. 
COSA E' DETRAIBILE - Nel corso degli anni l’amministrazione finanziaria ha fornito diversi chiarimenti di prassi, volti proprio a individuare gli oneri collegati detraibili. Tra questi rientrano senza alcun dubbio le imposte d’atto connesse al mutuo, comprese l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato. 
Detraibile anche la parcella pagata al notaio per la stipula del contratto di mutuo prima casa, nonché eventuali spese sostenute dal pubblico ufficiale per conto del cliente stesso (legate per esempio alle pratiche ipotecarie). Tale onorario professionale, che tra gli oneri accessori costituisce probabilmente la voce più pesante in termini di costo, è determinata in percentuale all’importo del finanziamento. Per un mutuo di medio importo (nella fascia 120-150 mila euro) questi costi possono oscillare tra i 1.500 e i 2.500 euro, ovviamente destinati a salire all’aumentare della somma erogata.  
Come precisato dall’Agenzia delle entrate nella circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, risultano agevolabili anche eventuali commissioni pagate agli istituti per la loro attività di intermediazione, nonché le spese di istruttoria e di perizia tecnica (questi importi variano da banca a banca e possono essere fissi o percentuali, ma in linea di massima possono andare dai 100 ai 300 euro per ciascuna voce). 
COSA NON E' DETRAIBILE - Esiste poi una serie di costi che, al contrario, o per legge o per orientamenti di prassi, risultano indetraibili. Tra questi rientrano le spese di assicurazione dell’immobile, in quanto prive del carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo (si veda sul punto la circolare delle Entrate n. 15/2005). Escluse dallo sgravio Irpef anche le spese notarili riferite alla stipula dell’eventuale preliminare di compravendita dell’immobile e del rogito. Indetraibili per legge, infine, le imposte pagate dall’acquirente dell’abitazione (registro se si tratta di bene già esistente, Iva se si tratta di nuovo), nonché le imposte d’atto connesse al trasferimento degli immobili, vale a dire i tributi ipotecari e catastali. 
Conoscere queste agevolazioni è quindi condizione necessaria per poter massimizzare il risparmio fiscale connesso al mutuo. Ma c’è un però: in molti casi il tetto dei 4.000 euro potrebbe impedire il recupero pieno del 19% degli interessi e dei rispettivi oneri (che vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui sono stati sostenuti, tipicamente il primo, e non possono essere “spalmati” nel tempo). Se per esempio un mutuatario nell’anno iniziale di ammortamento sostiene interessi per 3.000 euro e oneri accessori per 3.000, potrà detrarre comunque 760 euro (19% di 4.000). 

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