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giovedì 6 settembre 2018

Come funziona il fondo cassa del condominio? Ecco una pratica guida

Un condominio molto fitto (foto Getty Images)
La vita di condominio può essere anche piuttosto complicata, a livello gestionale. Per questo motivo spesso l’assemblea dei condomini può decidere di istituire un fondo cassa del condominio, in modo da gestire eventuali emergenze e richieste senza dover ridurre tutto a un giro di campanelli.
Quando il flusso di denaro in entrata e in uscita non riesce a parificarsi, per l’amministratore diventa difficile la gestione dei lavori necessari a mantenere il condominio in buono stato. Il fondo cassa non è un obbligo di legge, a parte per una circostanza, quando è necessario cioè pagare una ditta che si prenda carico di fare della manutenzione straordinaria.
Il codice civile stabilisce che quando l’assemblea delibera una manutenzione straordinaria è necessario che metta agli atti anche la costituzione di un fondo speciale, che verrà ‘riempito’ dai condomini fino a raggiungere la cifra necessaria per completare i lavori. I lavori devono essere davvero di straordinaria entità: si può trattare del rifacimento del tetto, oppure della sostituzione di elementi in comune particolarmente onerosi. La cifra è vincolata: è fatto divieto utilizzare quei soldi per spese di altro genere, qualunque esse siano.
Può essere un fondo periodico, se il pagamento è rateale, oppure già ‘completo’. Non c’è un obbligo particolare in tal senso, dando così all’amministratore la possibilità di andare incontro alle esigenze dei condomini, i quali possono avere redditi diversi e dunque possibilità economiche non ‘alla pari’.
Per costituire il fondo, serve ovviamente una maggioranza in assemblea. Per raggiungerla devono essere presenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio e il voto deve passare con la maggioranza dei presenti in assemblea.
Oltre a questo la giurisprudenza ha disciplinato il cosiddetto ‘fondo cassa morosi’, che serve a chiudere i buchi di bilancio creati dai condomini che non pagano le spese. Ma nulla ha a che vedere con il fondo cassa che abbiamo appena visto.
Il fondo morosi torna utile quando un condomino non riesce a pagare i fornitori, compresi quelli ordinari, perché altri non pagano le quote mensili. In condizioni di poca disponibilità economica, questa situazione può accadere. Come funziona?
In sostanza tutti i membri dell’assemblea versano una somma di denaro che viene accantonata per aiutare chi è in difficoltà. Si tratta di una auto-tassazione che viene utile quando il conto corrente del condominio non presenta abbastanza liquidità oppure quando gli altri condomini non possono anticipare le quote da versare per i mesi successivi. Il fondo morosi evita di fatto che vengano effettuati dei pignoramenti.
Tuttavia, perché il sistema funzioni con l’accordo di tutti, non ci devono essere furbetti. Per questo motivo la Cassazione ha stabilito che per la costituzione di un fondo morosi è necessaria l’unanimità dei consensi in assemblea. Basta dunque un voto contrario per bocciare la delibera. Di solito, in situazioni di criticità non condivise da tutti, l’amministratore può chiedere, a chi ne ha facoltà e volontà, di aiutare il condomino minacciato dal pignoramento versando appunto alcune quote in anticipo.
Qualora il condominio abbia un bilancio in attivo, eventualità che l’amministratore auspica ma che non è facile a verificarsi, si possono utilizzare le eccedenze per istituire un fondo cassa, oppure se non sono previste spese ordinarie o straordinarie di rilievo si può addirittura ridistribuire il denaro ai condomini, anche attraverso la riduzione di una o più quote destinate al bilancio dell’anno successivo.
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