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mercoledì 24 maggio 2017

La ripresa del mercato immobiliare Usa è finita!

Una premessa è necessaria! Il sistema di rilevazione delle vendite di nuove abitazioni da parte del Census Bureau reports New Home Sales è obsoleto, antiquato e inattendibile, soprattutto quando si hanno percentuali di errore che vanno dal 10 al 15 % dei dati che ogni mese vengono pubblicati.
New Home Sales Sales of new single-family houses in April 2017 wereat a seasonally adjusted annual rate of 569,000,according to estimates released jointly today by the U.S.Census Bureau and the Department of Housing andUrban Development.

This is 11.4 percent (±10.5 per cent) below the revised March rate of 642,000, but is0.5 percent (±11.3 percent)* above the April 2016 estimate of 566,000. Sales PriceThe median sales price of new houses sold in April 2017 was $309,200. The average sales price was $368,300
Ieri molti commentatori hanno subito fatto rilevare che il dato rivisto precedente, il volume delle vendite, era il massimo mai raggiunto  dalla fine della crisi immobiliare.
Si è preferito nascondere il calo di oltre 11 punti per evidenziare le revisioni al rialzo dei mesi precedenti.
La sintesi è che siamo tornati a livelli di vendite che non si vedevano dall’agosto del 2016 e che il trend in salita per quanto ci riguarda si conclude qui, anche se restano ancora alcuni mesi probabilmenet positivi, vista la stagionalità, ovvero noi diamo per ufficialmente concluso il recupero del mercato immobiliare, le vendite di nuove abitazioni.
In attesa del dato odierno sulle vendite di abitazioni esistenti, mentre il consenso si attende un dato intorno ai 5,67 milioni di case esistenti vendute, in ribasso dal 5,71 precedente, noi siamo molto più negativi e ci attendiamo una sorpresa al ribasso intorno ai 5,53 milioni, ovvero un meno 3 % , sulla base dell’andamento dei tassi e degli affitti.
Nei primi quattro mesi del 2017 le vendite sono salite di oltre il 11% in più rispetto allo stesso periodo del 2016.

Peccato che nessuno dica che nei primi quattro mesi del 2016 le vendite di nuove case sono state estremamente deboli.
Ma con un margine di errore del dato stimato all’incirca nel 10 %, il che equivale a farsi una risata. In aprile, il prezzo mediano di vendita è stato di 309.200 dollari, in calo dai 318.700 di marzo, e dai 321.300 dell’aprile del 2016.
Per quanto tempo ancora i prezzi viaggeranno staccati dalla realtà?
Attenzione non stiamo parlando di bolla, nessuno sa quando una bolla scoppierà!
In un certo senso il fenomeno “subprime” si è attenuato nei mutui, ma continua con le carte di credito e il credito al consumo, le vendite di auto.
Tuttavia il governo degli Stati Uniti continua a sostenere prestiti che alcuni potrebbero considerare rischiosi, in particolare quelli che richiedono solo un anticipo del 3,5%, prestiti sostenuti  dalla Federal Housing Administration (FHA).
C’è da dire che circa il 45 % delle attuali vendite avviene in contanti, “cash” senza mutui, sotto il mezzo milione di dollari si paga cash dal 30 al 35 % non ci sono più i mutui al 110 %.
Peccato però che i prezzi delle case come abbiamo visto in questi anni sono aumentati ad un ritmo vertiginoso rispetto ai salari, agli stipendi, la storia insegna, il buon senso insegna che quando i prezzi delle case aumentano a ritmi di molto superiori ai redditi medi, qualcosa non quadra.

Se poi chi fa soldi con le borse, ovvero i soliti noti, stanno tornando a speculare sul mattone o investire, questa è un’altra storia.
E’ ovvio poi che con il dollaro così forte, la domanda estera latita,Miami ad esempio sta osservando un sensibile calo dei prezzi e delle vendite, i tassi di interesse sono sensibilmente cresciuti grazie alla follia della Fed.
Le bolle immobiliari non si intravvedono solo grazie ad un rapido aumento dei prezzi, le bolle immobiliari per scoppiare hanno bisogno  di altro, i fondamentali in Americano non supportano i prezzi, solo lo Stato sta supportando il mercato immobiliare, sarebbe stato meglio assistere ad una ripresa più blanda dopo una simile catastrofe immobiliare.
Il livello dei prezzi estremamente elevato raggiunto, l’inventario in diminuzione, ha costretto molti proprietari potenziali di case a puntare sugli affitti, notevolmente saliti in questi anni, a diventare affittuari involontari.
Un calo della convenienza economica può essere considerato un indicatore principale del potenziale stress sul mercato immobiliare, uno stress che potrebbe portare a una correzione del mercato.

 In un simile scenario, la domanda di alloggi scende, i livelli di inventario aumentano e i prezzi delle case tendono verso il basso.
Attenzione perchè secondo alcune fonti circa 85 % delle abitazioni multifamiliari completate lo scorso anno erano categoria di lusso, ripeto 85 %!
Sino ad oggi la maggior parte di questi acquisti in questi ultimi anni era supportata da acquirenti esteri che con il dollaro forte si sono diradati. 
Ormai sembra che solo il 28 % di tutte le case di nuova costruzione hanno un prezzo inferiore ai 250.000 dollari, prima eravamo ad oltre il 45 %, c’è davvero da riflettere, questa è la portata della spettacolare ripresa dell’economia americana, le banche centrali stanno favorendo l’estinzione della classe media e attraverso la manipolazione dei mercati finanziari trasferendo ricchezza al 1 % della popolazione.
Molti investitori istituzionali, molti speculatori avvoltoi e sciacalli hanno acquistato case pignorate e le hanno trasformate in trappole per affittuari, mentre la maggior parte dei proprietari di abitazioni a basso prezzo sono ancora “underwater” nei loro mutui rispetto alle case di alto livello.
Sembra di essere tornati ai tempi del 2007 quando nessuno capiva nulla, nessuno comprendeva quello che in realtà stava accadendo al mercato immobiliare.
La crescente disuguaglianza dei redditi sta costringendo i lavoratori a lottare contro l’offerta limitata di alloggi a basso costo, e la domanda mancante è stata  soddisfatta da acquirenti stranieri e affittuari che ora sono sotto pressione perchè con i redditi attuali non riescono a pagare gli affitti.

Ecco quindi che è difficile per gli acquirenti nazionali riempire il vuoto lasciato vacante dalla domanda estera esponendo il mercato ad una sensibile riduzione.
Bene alcuni nostri indicatori suggeriscono che la ripresa del mercato immobiliare in America è finita, come abbiamo puntualmente previsto nel 2011 la ripresa del prezzi testimoniata dall’articolo apparso sul Sole 24 Ore che riportiamo qui sotto, ora ufficialmente riteniamo chiuso il rimbalzo dei prezzi.
I prezzi sono sensibilmente in calo e l’inventario di case invendute sono salite a 5,7 mesi.
Giusto per mettere il tutto nella prospettiva ideale qui sotto avete la dimensione della ripresa del mercato immobiliare americano, senza lo Stato, gli incentivi statali, una pioggia di liquidità sarebbe stata una strage …
Noi pensiamo di avervi dato sufficienti elementi di riflessione, se proprio vi manca qualcosa rispetto al famigerato 2007, quando Icebergfinanza unico in Italia annunciava lo scoppio della più spettacolare bolla della storia immobiliare, suggerisco di rileggersi questo articolo…
Ribadisco rileggetevelo tutto l’articolo qui sopra, fatene un poster e attaccatevelo in camera, l’ultimo elemento, quello del mercato del credito ipotecario ombra è più vivo cher mai e come accadde in Giappone con le jusen e in America con i subprime, statene certi ne sentiremo ancora parlare.
Autore: Andrea Mazzalai Fonte: News Trend Online

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