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giovedì 29 settembre 2016

Il pump & dump delle proprietà residenziali inglesi

L'attuale sistema economico ha nove vite come i gatti. Dopo che il keynesismo è diventato imperante sia nelle sale accademiche sia tra la popolazione in generale, tale assetto è andato in crisi quando nel 1968 gli USA erano praticamente insolventi di fronte alla richiesta francese di rimpatriare il proprio oro. Nixon fece resuscitare quel sistema il 15 agosto 1971 a Camp David: moneta fiat scoperta. Ora ci stiamo affacciando di nuovo ad un punto di rottura simile, con la maggior parte delle banche centrali impegnate a cestinare le proprie valute e a crocifiggere la gente comune sull'altare della NIRP. È una situazione insostenibile, e il recente Brexit ha dato il via ad un a serie di cambiamenti che probabilmente scateneranno un evento simile a quello di Nixon. Attenzione, perché anche il Regno Unito stesso potrebbe essere il catalizzatore. Infatti, nonostante il quadro presumibilmente tranquillizzante disegnato dalle recenti notizie riguardo lo stato dell'economia britannica, il tutto è dovuto allo stimolo monetario artificiale e ad un falso boom. Il ceto medio è stato spazzato via dalle precedenti campagne monetarie ed ormai ha raggiunto lo stato di Picco del Debito, in quella corsa che sin dal 1971 ha sibilato nelle orecchie di tutti coloro avessero bilanci puliti: "Consuma oggi, paga domani." Gli investimenti improduttivi sono scoppiati in ogni dove e le conseguenze stanno iniziando a farsi sentire anche tra la gente comune, mentre le banche centrali continuano a guadagnare tempo esponendosi sempre di più ad un sistema economico al capolinea. La domanda è: quanto dolore economico si è disposti a sopportare prima di dire basta?
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di Alasdair Macleod


Carney e Osborne si stanno rivelando un duo pericoloso per gli investitori inglesi in immobili residenziali. Hanno utilizzato politiche monetarie e fiscali al fine di sopprimere la domanda di immobili residenziali, attraverso una combinazione di prestiti bancari diretti, un aumento selettivo delle tasse di transazione e implementando altre politiche fiscali.

Se pensano di poter mettere a punto questi mercati, la storia ci suggerisce che alla fine falliranno. Gli investitori in immobili residenziali nel Regno Unito hanno già i loro grattacapi senza l'intervento dello stato. Per inciso, i problemi discussi nel presente articolo hanno poco a che fare con le attuali difficoltà affrontate dai fondi immobiliari commerciali nel Regno Unito, i quali hanno dovuto sospendere i rimborsi a causa della mancanza di liquidità, anche se il loro cedimento strutturale ci fornisce un monito su questa caratteristica inflessibile della proprietà in generale.



Gli immobili residenziali sono diventati il fondo pensione di tutti

Nel corso degli anni i privati ​​nel Regno Unito hanno imparato che l'acquisto di immobili residenziali era il modo migliore per proteggere il proprio capitale. L'aumento dei prezzi degli immobili era la conseguenza naturale degli sforzi ufficiali per ridurre il potere d'acquisto della sterlina nel corso del tempo, e di conseguenza la proprietà è stata ampiamente accettata come un investimento migliore a lungo termine rispetto ad altri veicoli di risparmio, come i depositi bancari, i titoli quotati e i fondi comuni. Il desiderio di qualcosa di tangibile, la sicurezza dei mattoni, ha inevitabilmente portato ad un notevole aumento di tale investimento, con molti privati che acquistavano uno, due o anche tre immobili con l'ausilio di finanziamenti ipotecari. Ciò ne ha notevolmente aumentato l'offerta, ed è stato economicamente vantaggioso in un momento di alta immigrazione e crescente mobilità del lavoro.

Ma i consiglieri di George Osborne al Tesoro non sembrano vederla così. Secondo loro la restrizione dell'offerta complessiva delle abitazioni, senza dubbio a causa di piani regolatori inflessibili, è il motivo principale dell'aumento dei prezzi. Come sempre gli economisti governativi credono che tale problema porti ad una ridistribuzione indesiderata della ricchezza a favore di ricchi proprietari di abitazioni, penalizzando le generazioni future che dovranno lottare per comprare un immobile. La risposta politica è stata quella di imporre tasse più alte, prima sugli immobili residenziali di proprietà di stranieri e poi sul mercato degli immobili acquistati a scopo d'investimento. I proprietari di questi ultimi hanno anche subito gli effetti marginali dell'introduzione di imposte discriminatorie sulle plusvalenze, e la rimozione delle normali agevolazioni fiscali, in particolare per quanto riguarda gli oneri finanziari.

L'approccio del governo s'è fondato sulla stessa premessa di base dietro tutti i controlli dei prezzi: il mercato ha fallito e lo stato può migliorare il mercato. Il governo ha il dovere di garantire i prezzi in modo che gli immobili restino accessibili agli acquirenti di prime case, e la soppressione dei valori del capitale serve anche come mezzo indiretto di controllo degli affitti.

Tuttavia l'uso di politiche fiscali per controllare i prezzi è destinato a fallire, se la storia è una guida, per non parlare della teoria economica. Nel frattempo, la Banca d'Inghilterra è stata occupata a dire alle banche a quali condizioni potessero offrire mutui, e a chi. Ma invece di gestire il mercato per ottenere un risultato desiderato, è improbabile che le politiche monetarie e fiscali possano influenzare in modo significativo i prezzi, almeno fino a quando i tassi d'interesse rimangono soppressi vicino allo zero.

La morale della favola è che con le loro azioni, Mark Carney e George Osborne si comportano come se fossero del tutto all'oscuro del vero motivo dell'aumento dei prezzi degli immobili. È stata la politica dei tassi d'interesse e la distruzione della valuta la causa di fondo, portando a flussi d'investimento in tutto quello che non fosse un deposito monetario. Hanno rinchiuso le persone in uno spazio d'investimento limitato, e non sembrano capire le conseguenze di lungo periodo delle loro azioni. Inoltre essi non riescono a cogliere il messaggio importante proveniente dal mercato: gli investimenti a lungo termine, come ad esempio gli immobili residenziali, l'arte, le azioni e ora anche l'oro, stanno scontando un tasso accelerante di perdita di potere d'acquisto dei depositi monetari.

Oltre ai tentativi di Carney e Osborne di manipolare il mercato, le nuove norme bancarie di Basilea III permetteranno alle banche d'imporre un haircut consistente sui mutui ipotecari dal 2019 in poi, e senza dubbio le banche ridurranno la loro offerta di finanziamenti ipotecari con largo anticipo rispetto a tale data. Questo cambiamento macroeconomico, per prudenza principalmente, avrà un impatto negativo sul finanziamento degli acquisti immobiliari.



I tassi d'interesse alla fine aumenteranno

Questo è il background della prossima crisi, quando i tassi d'interesse alla fine saliranno. E questo potrebbe accadere prima di quanto la maggior parte degli analisti si aspetta. I tassi ufficiali d'inflazione sono destinati ad aumentare nei prossimi mesi, man mano che l'aumento dei prezzi dell'energia e delle materie prime comincerà a mordere, un effetto peggiorato dalla svalutazione della sterlina. Senza dubbio c'è preoccupazione per i tassi d'interesse che hanno avuto una certa influenza sugli investitori in fondi immobiliari commerciali.

Allo stesso tempo, al crescere delle ansie circa i tassi d'interesse a lungo termine, una crescente consapevolezza dei rischi sistemici a breve termine in Europa incoraggerà gli investitori attenti a ridurre i loro depositi in denaro nel sistema bancario. Lo scambio di soldi per altri asset finanziari, e, infine, merci, promette di portare ad un declino accelerato del potere di acquisto di tutte le valute, inizialmente in termini di patrimonio investibile e, infine, in termini di beni fisici. L'attuale forza dei vari mercati degli asset è proprio questa: un anticipo della perdita di potere d'acquisto delle principali valute.

È da qualche tempo che questo dilemma è stato al centro delle preoccupazioni dei mercati, da quando le turbolenze post-Lehman si sono attenuate a seguito della costante soppressione dei tassi d'interesse. Per il momento la fase "pump" segnalata in questo articolo viene prorogata da una crisi bancaria, che potrà spingere le banche centrali ad implementare un maggiore stimolo monetario, non solo in Europa, ma anche altrove, anche in Gran Bretagna.

Ad un certo punto aumenteranno le preoccupazioni per le conseguenze di lungo termine riguardo un nuovo ciclo d'inflazione monetaria, con l'attualizzazione degli effetti sui prezzi che si diffonderanno dagli asset ai beni. Così la Banca d'Inghilterra, in comune con le altre principali banche centrali, finirà per trovarsi in una posizione impossibile, in conflitto tra la necessità di alzare i tassi d'interesse per proteggere la sterlina ed evitare la bancarotta delle classi medie che hanno contratto quantità record di debito ipotecario. Questo sarà il momento del "dump".

L'aumento dei tassi d'interesse nominali sarà un incubo per tutti i mercati degli asset, non solo per gli immobili residenziali. L'effetto sugli immobili residenziali colpirà duramente i prezzi delle case, diffondendo ampio disagio a causa di una fuga dal finanziamento ipotecario, accelerato dalle regole di Basilea III e dai pignoramenti. Tuttavia gli investitori immobiliari che resisteranno a questa fase della crisi, dovrebbero tenere a mente che la proprietà continuerà ad offrire protezione contro la distruzione monetaria.

Questo perché la logica fondamentale di possedere un bene immobile è che è più produttivo nel suo valore d'uso rispetto ad una valuta in deprezzamento, dando protezione al capitale in misura secondaria solo all'oro.


[*] traduzione di Francesco Simoncellihttp://francescosimoncelli.blogspot.it/

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